近三分之一的生命科学实验室，都处于空置状态——这一情形，发生在全球生物医药的创新高地波士顿。
据Fierce Biotech报道，作为波士顿众多生命科学前哨之一，10 Prospect大楼仍然空置，大楼窗户上贴满招租广告，里面却没有内墙、装修，甚至没有像样的地板。约20万平方英尺的实验室和办公空间，正让开发商们集体头疼。
10 Prospect的景象正在波士顿频现。过去五年，波士顿的实验室面积猛增，但随后迎来的不是创新热潮，而是创纪录的空置率。上一轮Biotech大牛市留下来的“后遗症”，正在以“空荡的大楼”这种最直观的方式呈现出来。
“说实话，现在只能求生存”，大波士顿房地产委员会（GBREB）首席执行官格雷格·瓦西尔这样说道。对波士顿来说，超高空置率背后究竟是短期周期泡沫，还是波士顿作为生物技术重镇地位的动摇？
与此同时，在地球另一端的中国，一座座生物医药园区正加速落地，各地抢着当“下一个波士顿”。但当全球生物创新曾经的“心脏腹地”悄悄收缩，正在大兴土木的国内产业园，是否也该多一分警醒？
波士顿的生命科学实验室市场，正经历一场前所未有的寒冬。
根据行业组织MassBio的数据，从2021年底到2026年中，马萨诸塞州实验室和制造空间的空置率增加了11倍，达到31.1%，波士顿市区的情况则更为严峻，空置水平甚至已超过旧金山和圣迭戈这两个传统竞争对手。
与10 Prospect同位于萨默维尔广场的Assembly Row，是一个总规划占地45英亩的开发项目，其中生命科学领域的一个项目是74M，共有15层、46.5万平方英尺，自2024年建成以来一直空置。
此外，哈佛企业研究园区于2025年6月开业，拥有51万平方英尺实验室空间，罗氏旗下基因泰克只签了九层中的三层，其余大部分仍无人占用。
值得注意的是，这些并非边缘地带的项目，它们位于大波士顿生命科学走廊的核心辐射范围内。并且近年来开盘的几处大型开发项目也都大多空置，还先后都登上了外媒头条。
2015年至2021年间，生命科学行业经历了有史以来最长的牛市，尤其是全球新冠肺炎疫情期间，大量资金涌入生物制药行业。
资本的涌入催生了空前的建设热情。根据MassBio的数据，马萨诸塞州生命科学房地产从2015年的2150万平方英尺扩张到2021年的4000万平方英尺，到2023年超过6000万平方英尺。
传统上，波士顿的园区开发商遵循一条铁律：等到预租率达到约50%才开始下一阶段建设，以此规避投机风险，但五年前的那场资本热情“欺骗”了他们。
“过度投资浪潮导致我们在行业历史上首次开始了纯粹投机的新建设。”房地产公司世邦魏理仕（CBRE）生命科学总裁马特加德纳指出。
潮水退去后，留下的是一栋栋找不到租户的大楼。林肯房地产公司2025年实验室市场报告显示，2025年全年，大波士顿地区实验室租赁成交量创下历史新低，不足20万平方英尺。在库存过剩的背景下，新开发项目启动量及在建房源面积继续下降。
更让人不安的现象，发生在空荡荡的大楼外。投资缩减、企业收缩、裁员潮涌、求职者举步维艰.....这些正让波士顿的生物技术行业风雨飘摇。
资金端的寒意最为直接。2025年上半年，马萨诸塞州生物制药企业获得的风险投资仅27.5亿美元，同比下降17.1%，为2017年以来最低。更值得关注的是资金分配结构的严重失衡：全部融资中超过50%的金额集中在仅10笔交易中，大量早期初创企业面临融资困境。
与此同时，就业市场也在经历前所未有的收缩。据悉，马萨诸塞州约6.5万个生物技术研发岗位，在经历多年强劲增长后于2024年首次出现下滑，其中波士顿地区生物科技企业裁员人数估计超过5000人。MassBio数据进一步显示，2025年马萨诸塞州生物制药就业人数缩减3.1%，减少约3600个岗位。
因此，实验室空置率飙升，表面是房地产的供过于求，实质也是波士顿生物医药创新生态正在经历一次“系统性收缩”，资金端、人才端、需求端同时收紧。不过有业内人士认为，当前空置率是市场回归健康的一部分，而不是波士顿作为生物技术重镇地位的终结。
不只波士顿，当前整个美国实验室房地产市场增长也几乎完全放缓。仲量联行（JLL）发布的《2025生命科学房地产展望及产业集群分析》显示，2021年以来，美国实验室租赁市场平均每年下降8% ，而风险投资额平均每年下降12%。
据JLL分析，人工智能浪潮、中国市场崛起正进一步重构美国生命科学实验室的市场发展。
一方面，自动化与人工智能新技术，正彻底改变科学家对实验流程的认知，研发人员所需的空间面积和空间形态都在变化。人工智能生物技术公司租赁的办公空间比传统生物技术公司的基准水平低约三分之一。
另一方面，全球竞争格局正在发生深刻变化，美国生物技术公司的市场份额同期下降幅度与中国生物技术公司的增长幅度相当。马萨诸塞州州长莫拉・希利在接受采访时曾称：“每天都有各州和国家在跟我们争夺（人才与投资）。”
就在9月底，10 Prospect终于迎来一个好消息，血液癌症生物技术公司Predicta Biosciences宣布将于10月迁入该大楼的新实验室和办公空间。
而未来值得追问的是，波士顿眼下的寒冬，还会持续多久？
将视角拉回中国，“成为下一个波士顿”曾是许多地方的建设愿景。如今，当波士顿自身的繁荣浪潮“梦碎”，无疑给中国遍地开花的生物医药园区，敲响了一记警钟。
当前，各地争相建设生物医药园区，几乎各大城市都在打造自己的“生物医药高地”。在一项针对全国291个城市“十五五”规划的调研显示，201个城市将生物医药纳入产业布局方向。
然而浪潮下，中国生物医药园区的“过度建设”隐忧，却早已不是新鲜话题。据房地产公司戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27%，细分到医药板块产业园的空置率已超过50%。
更值得关注的是，即便是曾经的标杆项目也未能幸免。有媒体报道，曾“一房难求”的国内头部生物医药产业园，如今四期、五期入驻率跌到五成，陷入“空楼招租”的尴尬。二三线城市的“鬼城“则更加触目惊心，济南高新区的扁鹊康养生态谷，2024年7月开园时豪言“两年引进50家企业”，结果仅2家入驻。
可以说，生物医药园区陷入“建得越多，空得越多”的怪圈，园区空置率一路走高。
热门赛道的隐忧往往更大。近两年，深圳光明、郑州航空港、常州高新区等地竞相斥资数亿至十几亿元，布局CGT产业园与CDMO平台。但与此同时，全球CGT CDMO龙头Catalent关闭比利时工厂，全球CDMO龙头因订单不足关停广州知识城工厂，国内头部企业也有所收缩、出清。
不过，波士顿的过度建设，是开发商在牛市的“资本投机”，叠加需求端收紧；而中国的园区过剩，更多是地方招商引资竞赛下的衍生问题。
有业内人士分析，园区运营往往采取“先建后招”模式，先把标准化厂房和办公楼建起来，再来想招什么企业。这种逻辑在制造业或许行得通，但在生物医药领域，却可能从一开始就错位。
但对于Biotech而言，“场地”只是企业发展中的一小环。许多Biotech走的是“轻资产、重研发”路线，从人才到资本，从CRO/CDMO配套到临床资源，从中试平台到供应链，每一项或许都比物理空间更关乎生死。
因此，产业园区的核心是“产业”，而非单纯的“园区”，其本质是为了给企业发展提供适配的空间、配套和服务，最终形成产业集聚效应。而不少地方并无生物医药的发展基因，往往空有园区，没有“产业”。楼建起来了，但人才不来、资本不聚、临床资源不匹配，最终的结果是成为“空城”。
值得肯定的是，越来越多园区已经意识到这一点，开始向全链条产业生态、优势资源对接、配套基础设施转型，往兼具产业厚度、政策力度与成本优势的方向建设。从单纯提供空间，转向提供研发平台、中试基地、临床转化和资本对接，园区的竞争正在从“谁建得快”转向“谁更懂产业”。
但“过度建设”的教训，仍值得警惕。波士顿的空楼是一面镜子，照出的是资本周期与建设周期的错位；而当国内各地争相把生物医药写进规划时，或许更需要先问一句：这里究竟有没有让Biotech活下去、长出来的土壤？
文章内容来自E药经理人，流程工业整理编辑，责任编辑:邵丽竹，审核人:何发
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